KONUT KREDİLERİNDE BAREMLİ BDDK DÜZENLEMESİ 2022

BDDK, 9 Haziran 2022’de açıkladığı Finansal İstikrarın Güçlendirilmesine Yönelik Tedbirleri kapsamında konut kredilerinde kredi değer oranında tutar bazlı farklılar yaptı. Alınan kararla birlikte 1. el ve 2. el konutlar için konut kredileri kredi değer oranlarında tutar bazlı değişiklikler bulunmaktadır. Buna göre, enerji sınıfı A olan 1. el konutlar için kredi değer oranı; •Konut değeri 2

Continue reading »

KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Kira bedelinin tespiti davası hangi mahkemede açılır?
Kira tespit davası, olağanın dışında başvurulacak bir dava yoludur. Gayrimenkul sahipleri kiracı ile bir kira sözleşmesi akdederek mallarını kiraya verebilirler. Kiraya zam yapılma vakti geldiğinde kiracı, normal şartlar altında, kira bedeline en fazla TÜFE oranında zam yapabilecektir. Bu, kanun tarafından belirlenen yasal azami zam miktarıdır. Bu oran, aylık bazda, TÜİK tarafından açıklanmaktadır. Fakat öyle zamanlar gelir ki enflasyon, faiz oranları çığırından çıkabilir. Arz – talep dengesizliği ve ekonomik unsurların neden olduğu bu durum, gayrimenkul değerlerini öngörülenin çok üzerine çıkarabilir. Bu sebeple kira bedeline yapılabilecek yasal azami zam oranı yetersiz kalabilir. Bu durumda kanun koyucu, taraflara belli şartlar altında kira tespit davası açma hakkı tanımıştır. Böylelikle kira bedelinin piyasa koşullarına göre hak ettiği değere uyarlanması amaçlanmıştır. Bu davayı açmayı düşünüyorsanız Dava Nasıl Açılır isimli yazımıza göz atabilirsiniz. İşte bu kira tespit davası, bu yazımızın konusunu oluşturacaktır. Konu hakkında merak ettiğiniz soruları, sayfanın en altındaki forumu doldurarak bizlere iletebilirsiniz.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?
Aslına bakacak olursanız kira bedelinin tespiti davası ile kira tespit davası aynı şeylerdir. Öğretide asıl adı kira bedelinin tespiti davası olan dava türü, halk arasında daha çok kira tespit davası olarak bilinmekte ve anılmaktadır. Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanununun 344. ve 345. maddeleri içerisinde kendisine düzenleme alanı bulmuştur.
Kira bedelinin tespiti davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir. Dolaysıyla, bunun dışındaki gerek taşınır gerekse taşınmaz kiraları için bu yola başvurulamaz. Bu dava, ancak ortada bir kira sözleşmesi bulunması ve davacının davayı ikame etmede hukuki yararı bulunması halinde açılabilecektir. Bu konuda dava açmayı düşünüyorsanız, alanında uzman bir gayrimenkul avukatından destek almanızı tavsiye ederiz. Aksi takdirde hak kayıplarına uğrayabilirsiniz.

 

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
Kira tespit davasının açılabilmesi için birtakım şartların mevcut olması gerekliliğinden bahsetmiştik. Bu şartları sıralamak ve kısaca açıklamak gerekirse şu şekildedir:

Geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır: Kira sözleşmesinin yapımı adi yazılı, resmi veya başka herhangi bir şekil şartına tabi tutulmamıştır. Yani kira sözleşmesi sözlü olarak dahi yapılabilecektir. Fakat günlük hayatta ispat kolaylığı açısından yazılı şekilde bir kira kontratı yapılması esastır. Bununla birlikte işini daha sağlama almak isteyenler, sözleşmeyi noter huzurunda da yapabilirler.
Davayı açmada hukuki yarar bulunmalıdır: Daha önce de belirttiğimiz üzere, davacının huzurdaki davayı açmasında hukuki bir yarar yoksa, dava hakim tarafından reddedilecektir. Örneğin; kira bedelinin artışına dair yasal sınırlar içerisinde taraflar arasında bir anlaşma gerçekleşmiş ise ve sözleşmenin yapımı üzerinden 5 sene geçmemişse bu davayı ikame etmede hukuki bir yarar yoktur.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kural olarak kira tespit davası her zaman açılabilmektedir. Fakat özel düzenlemeler ile buna birçok sınır getirilmiştir. Örneğin sözleşmenin ilk yılı içerisinde zaten anlaşılan bir kira bedeli olduğu için davayı açmakta hukuki yarar bulunmayacaktır. Bunun dışında kanunda ihtar şartı bahsinin de geçtiği 30 günlük bir süreye dair kaide getirilmiştir. Bununla birlikte bu süre, dava sonucunun etkisi bakımından daha önemlidir. Buna ilişkin detaylı açıklama aşağıda başka bir başlık altında yapılacaktır. Bunun yanında bir de 5 yıllık kira süresi meselesi vardır. Belli durumlarda kira süresi 5 yılı aşmamışsa bu davayı ikame etmek mümkün olmayacaktır. Yine bu duruma ilişkin detaylı açıklama da aşağıda başka bir başlık altında yapılacaktır.

Kira Tespit Davası İhtar Şartı Nedir?
İhtar meselesi, davanın açılma süresi ve etkisi yönünden sonuç doğurmaktadır. İlgili kanuni düzenlemede, dava açılma zamanına ilişkin bir belirtmede bulunulmamıştır. Buna göre; ancak kiraya verenin bir yıllık kira döneminin sona ermesine en az 30 gün kala yazılı ihtarda bulunması veya dava açması durumunda, mahkeme tarafından ortaya konulan tespit kararı, yenilenen kira döneminin başlangıç tarihinden itibaren geçerlilik kazanacaktır.
Yani davanın ikame edilme süresi iki şekilde belirlenebilir diyebiliriz. Öncelikle davanın sözleşme yenileme zamanına en geç 30 günlük süre kaldığı tarih aralığında açılabileceğini söyleyelim. Bunun yanında bu 30 günlük süre içerisinde kiranın artırılacağına yönelik, kiracıya yazılı ihtar yapılmışsa; bu durumda dava yeni kira döneminin sonuna kadar ikame edilebilecektir.
Burada şöyle bir sorun ortaya çıkmaktadır ki; anılan düzenleme yalnızca belirli süreli kira sözleşmeleri açısından yapılmıştır. Zira kira bitim zamanı, yeni dönem bahislerinden aksi anlaşılamaz. Peki sözleşme belirsiz süreli ise ne olacak? Burada kanımızca, sanki sözleşme belirli süreliymişçesine hareket etmek gerekir. Yani sözleşmenin akdedildiği tarih esas alınarak yenileme zamanı, bu tarihin üzerinden geçen yıllık periyotlar olarak belirlenmelidir. Bu şekilde, mahkemenin tespit edeceği tutar, yenilenen sözleşme yılı açısından hüküm doğuracaktır.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Bu konuda davanın tam olarak ne kadar süreceğini kestirmek zordur. Burada birçok etmen bu hususta etkili olacaktır. Mahkemenin iş yoğunluğu, bilirkişi raporu alma süresi vb. etkenler bu sürenin miktarına etki edecektir. Yani diyebiliriz ki bu soruya net bir cevap veremeyiz. Ancak bu tür davaların ilk derece mahkemesinde ortalama 1 yıl civarı sürdüğünü belirtebiliriz.
Kira tespit davası konusunda sizleri elimizden geldiğince bilgilendirmeye çalıştık bu yazımızda. Bu konu hakkındaki sorularınızı aşağıdaki forum aracılığıyla bizlere iletebilirsiniz.

Kira Artırım Davası ile Kira Tespit Davası Aynı Şey Midir?
Bu soruya vereceğimiz cevap hayırdır. Aslında iki dava türü de özünde aynı şeyi amaçlamaktadır. Çünkü iki davanın talebi de kira bedeline dair tespit yapılmasına yöneliktir. Farklılık ise konuya ilişkin birkaç özellik ve davanın ikamesi yönündendir. Kira tespit davası, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir. Bunun aksine kira artırım davası, ancak kiraya veren tarafından açılabilir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Yargıtay Kararı – 1:
Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereğince hakim taleple bağlı kalmalıdır. Bu sebeple hakim tarafların talepte bulunmadığı bir dönem için resen kira bedeli tespitinde bulunamaz. Konuya ilişkin Yargıtay kararı şu şekildedir:
“Somut olayda; Taraflar arasında 01/11/2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunmakta olup, davacıların talebi 01/11/2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine ilişkin olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Buna göre, Mahkemece kira bedelinin tespiti kararı verilirken davacıların dava dilekçesinde bildirdiği 01/11/2013- 01/11/2014 dönemine ilişkin olarak kira bedeli tespiti yoluna gidilmesi gerekirken, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26. maddesinde yer alan yargılamaya hakim olan ilkelerden “taleple bağlılık ilkesi” gereği gözetilmeksizin, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/2296 E. 2020/3034

Kira Bedelinin Tespiti Davası Yargıtay Kararı – 2:
Hakim, kira tespit davasına konu edilen kira sözleşmesinin varlığını ve geçerliliğini titizlikle araştırmalı, tek bir noktayı bile atlamamalıdır. Konuya ilişkin Yargıtay kararının ilgili kısmı şu şekildedir:
“Kaldı ki; davalılar; dava dışı şirketle imzalandığı iddia edilen 15.05.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesindeki imzanın …..’a ait olmadığını ve sözleşmenin imza tarihinde …’in temyiz kudreti olmadığını savunmaları karşısında, imza incelemesi yapılmadan ve kiraya veren …’in temyiz kudreti olup olmadığı üzerinde durulmadan 15.05.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin geçerli kabul edilmesi de doğru değildir.” Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/5627 E. 2019/6780

Tapuda İpka Ne Demek? İpka Nedir?

İpka Nedir ? İpka Tapu Örneği İpka nedir ? Emlak ve gayrimenkul terimleri arasında yer alan ipka nedir ? Sözlükteki karşılığı ‘herhangi bir şeyi önceki durumunda bırakma ve yerinde’ olan ipka, hukuki terim olarak ‘hisseli devirlerde, devredilen hisse haricinde mülk sahibinin üzerinde kalan mülkiyet payı anlamına geliyor. Kısacası geriye kalan hisse olarak ifade edilen ipka,

Continue reading »

İşyeri Kiralarında Yeni Dönem: 1 Temmuz 2020 Tarihinde Yürürlüğe Giren Türk Borçlar Kanunu Hükümleri

İş yeri kira sözleşmelerinde yeni düzen 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kira ilişkilerinde uygulanan hem 1926 tarihli ve 818 sayılı Borçlar Kanunu hem de 1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır. Yeni Borçlar Kanunu ile kiracıları biraz daha fazla koruyan yeni bir kira ilişkisi öngörülmüştür.

Continue reading »