Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) gündemine Ekim ayı içinde gelmesi beklenen 11. Yargı Paketi, Türk Medeni Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nu (HMK) ilgilendiren kritik maddeleri içeriyor. Paketin en çok dikkat çeken ve toplumsal karşılığı en geniş olan bölümü ise, halk arasında "hisseli tapu davaları" olarak bilinen "Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu)" davalarındaki satış yöntemine ilişkin getirilen radikal değişiklikler.

Mevcut sistemde yıllarca süren davalar sonucunda, miras yoluyla ya da farklı şekillerde ortak olunan taşınmazlar, anlaşma sağlanamadığı takdirde çoğunlukla açık artırma yoluyla satılıyor ve elde edilen gelir hissedarlar arasında paylaştırılıyordu. Yeni düzenleme, bu süreci kökten değiştirerek, taşınmazın dışarıdan bir alıcıya gitmesini zorlaştırıyor ve öncelik hakkını mevcut hissedarlara veriyor.

Öncelikli Satış Hakkı: Pay Rayiç Bedelden Önce Ortaklara Sunulacak

Paketin getirdiği en çarpıcı yenilik Hisseli Tapuda Öncelikli Satış Hakkı kuralı. Buna göre, bir taşınmazda hissesini satmak isteyen ortak, bu payı öncelikle diğer hissedarlara rayiç bedel üzerinden teklif etmek zorunda kalacak.

Yeni Uygulama Nasıl İşleyecek?

Teklif Önceliği: Ortaklardan biri, hissesini satmaya karar verdiğinde, mahkeme tarafından belirlenecek makul bir süre içinde payını piyasa rayiç bedeli üzerinden diğer hissedarlara bildirecek.

Rayiç Bedel Tespiti: Rayiç bedel, artık ihtilaflı satış davalarında olduğu gibi genellikle en düşük teklife endeksli kalmayacak; objektif kriterlere göre mahkemece atanacak bilirkişilerce belirlenecek.

Hakkın Kullanımı: Diğer hissedarlar, belirlenen bu rayiç bedel üzerinden ilgili payı alma hakkına sahip olacak.

Açık Artırma Son Çare: Eğer hissedarlar bu öncelikli alım hakkını kullanmazlarsa veya kullanmak istemezlerse, taşınmaz ancak bu aşamadan sonra ihale yoluyla üçüncü kişilere satılabilecek.

Düzenlemenin amacı şöyle açıklanıyor: "Mevcut sistemde, bir payın dışarıdan birine satılması ya da açık artırmayla değerinin altında gitmesi, aile bağlarını zedeleyebiliyor ve ortakların mülk üzerindeki tasarrufunu kısıtlıyordu. Yeni kural, mülkiyetin olabildiğince aile içinde veya mevcut ortaklar arasında kalmasını sağlamayı hedefliyor. Bu, adalete erişimi hızlandıracak ve uzun süren davaların önüne geçecek önemli bir adımdır."

Açık Artırmanın Değişen Rolü: Dış Alıcı Devri Bitiyor Mu?

Mevcut Ortaklığın Giderilmesi davalarında, anlaşmazlık durumunda mahkeme satış kararı verdiğinde, taşınmaz hızla açık artırma usulüne geçiyordu. Bu durum, taşınmazın gerçek piyasa değerinin çok altında bir fiyata satılması riskini taşıyordu.

Yeni pakette ise, açık artırma bir çözüm yolu olmaktan çıkıp, en son çare haline geliyor. İşin doğası, iç uzlaşıyı ve hissedarlar arası çözümü teşvik edecek şekilde yeniden kurgulanıyor.

Bu Değişim Neden Önemli?

Değer Kaybı Riskinin Azalması: Hissedarlar, rayiç bedel üzerinden alım yapma imkanına sahip olacağı için, taşınmazın değerinin altında satılması riski azalacak.

Sosyal Denge: Özellikle kuşaklar boyu süregelen miras davalarında, taşınmazın dışarıdan yabancı birinin eline geçmesi, sosyal ve duygusal açıdan hissedarlar için büyük bir kayıp anlamına geliyordu. Bu kural, mülkiyetin aile içinde kalmasına hizmet ediyor.

Endişeler ve Kritik Eleştiriler: Güçlü Hissedar Avantajı

Düzenleme genel olarak olumlu karşılansa da, hukuki ve ekonomik çevrelerden bazı eleştiriler de yükseliyor. Maddi Gücü Sınırlı Hissedarlar İçin Endişe başlığı altında toplanan bu eleştiriler, yeni uygulamanın sosyo-ekonomik dengeyi bozabileceği endişesini taşıyor.

Ekonomi Hukuku Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ayşe Yılmaz, bu konudaki çekincelerini dile getiriyor: "Rayiç bedel üzerinden satış, adil bir fiyat garantisi sunsa da, pratikte maddi gücü kısıtlı olan hissedarları zor durumda bırakabilir. Örneğin, yoksul bir mirasçı, elindeki payı satmak istiyor ancak varlıklı olan diğer hissedar, rayiç bedeli ödeyerek payı almak istediğinde, maddi imkanı olmayan mirasçı bu bedeli bulup diğer payları alamayacağı için 'satmaya zorlanmış' hissine kapılabilir. Bu durum, ekonomik olarak güçlü olanın, zayıf olanın payını ele geçirmesini kolaylaştırabilir."

Meclis Süreci ve Uygulamanın Geleceği

Adalet Bakanlığı, 11. Yargı Paketi'nin temel amacının, yargı yükünü hafifletmek, kamu düzenini sağlamak ve hissedarlar arasındaki ihtilafların daha hızlı ve adil bir şekilde çözülmesini sağlamak olduğunu belirtiyor. Taşınmaz hukuku alanında uzmanlaşmış avukatlar ve noterler, düzenlemenin yürürlüğe girmesiyle birlikte Tapu Sicil Müdürlükleri'ndeki işlemlerin ve Noterlik Kanunu kapsamındaki satış işlemlerinin de yeniden şekilleneceğini öngörüyor.